Mál nr. 62/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 5. febrúar 2024
í máli nr. 62/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 24. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. júlí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. júlí 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila 10. október 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 12. október 2023 þar sem einnig var óskað eftir frekari skýringum frá varnaraðila. Umbeðnar skýringar bárust með tölvupósti varnaraðila 13. október 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 16. október 2023.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 27. júlí 2021 til 27. júlí 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að 19. desember 2022 hafi kviknað í íbúðinni út frá potti sem hafi gleymst á hellu. Enginn hafi verið í íbúðinni svo eldurinn hafi kraumað og íbúðin orðið óíbúðarhæf. Allir hafi verið vel tryggðir. Ákveðið hafi verið að sóknaraðili fengi íbúðina aftur að viðgerð lokinni en hún hafi síðan sagt leigunni upp. Hún hafi upphaflega verið krafin um leigu út leigutíma en því svo verið breytt til 1. júlí. Sóknaraðili hafi greitt fulla leigu fyrstu tvo mánuði ársins en síðar hafi hún fengið upplýsingar um að varnaraðili hafi einnig fengið bætur fyrir tapaða leigu í sex mánuði.
Varnaraðili hafi krafist þess að halda eftir öllu tryggingarfénu vegna lausamuna sem hafi ekki fallið undir tryggingarnar, svo sem uppþvottavél, spegil og viftu. Sambærileg tæki kosti samtals um 100.000 kr. sem sóknaraðili hafi boðist til að greiða.
Varnaraðili hafi tilkynnt Þjóðskrá að sóknaraðili hefði ekki haft aðsetur í íbúðinni frá 1. mars 2023 þrátt fyrir að hafa verið með þinglýstan leigusamning til 27. júlí 2023. Nýir leigjendur hafi flutt í íbúðina 27. maí 2023.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafa fengið símtal frá lögreglu 9. desember 2023 um að íbúðin hefði brunnið til kaldra kola. Um hafi verið að ræða altjón. Komið hafi í ljós að dóttir sóknaraðila hafi búið í íbúðinni ásamt fjölskyldu sinni en sóknaraðili búið erlendis. Þegar hafi orðið ljóst að íbúðin yrði ekki íbúðarhæf næstu mánuði og ekki hafi verið hægt að segja til um hvað enduruppbyggingin tæki langan tíma. Lögbundin brunatrygging hafi ekki náð yfir allt tjónið. Þá hafi heimilistrygging varnaraðila ekki náð yfir tjónið þar sem hann hafi ekki búið í íbúðinni.
Með skilaboðum 1. febrúar 2023 hafi sóknaraðili sagt upp leigunni frá og með þeim degi.
Varnaraðili hafi fengið íbúðina afhenta eftir viðgerðir 8. maí 2023.
Útgjöld varnaraðila vegna skemmdanna nemi meira en 600.000 kr. en inni í því sé lögfræðikostnaður. Sóknaraðili hafi ráðið lögfræðing vegna ágreinings aðila og varnaraðili því einnig þurft að gera það.
Kostnaður vegna skemmda hafi numið 116.322 kr. Sóknaraðila hafi verið tilkynnt að tryggingin færi upp í skemmdir og það sem út af stæði eftir að greiddar hefðu verið brottflutningsbætur færu einnig upp í kostnað vegna þessa máls.
Á meðal þess sem ekki hafi verið bætt sé ísskápur (130.000 kr.), uppþvottavél (70.000 kr.), örbylgjuofn (35.000 kr.), vifta (50.000 kr.), ljós (150.000 kr.), lausir skápar (120.000 kr.) og ýmislegt annað sem hafi ekki fallið undir lögbundna brunatryggingu. Til dæmis hafi varnaraðili þurft að kaupa ljósleiðarabox á 55.000 kr. Þá hafi útseldur tími lögfræðings numið 32.000 kr. fyrir utan vsk.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. við upphaf leigutíma. Á leigutíma eða 19. desember 2022 kviknaði í íbúðinni með þeim afleiðingum að hún varð óíbúðarhæf en viðgerðum á henni lauk 8. maí 2023. Endanleg krafa varnaraðila er að halda tryggingarfénu eftir til að standa undir kostnaði vegna lögfræðiaðstoðar sem þörf hafi verið á vegna ágreinings aðila sem og vegna muna sem hafi orðið fyrir skemmdum í eldsvoðanum en ekki fengist bættir úr tryggingum.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga er tryggingarfé ætlað til tryggingar á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða almennum reglum. Tryggingarfé er þannig ekki ætlað til að standa undir kostnaði sem er tilkominn vegna lögfræðiaðstoðar í tengslum við ágreining aðila, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 19. mars 2009 í máli nr. 484/2008. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu varnaraðila í tryggingarféð vegna lögfræðikostnaðar hafnað.
Kemur þá til skoðunar hvort varnaraðila sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða vegna brunans. Með tölvupósti lögmanns varnaraðila til lögmanns sóknaraðila 16. mars 2023 lagði hann meðal annars til að tryggingarfénu yrði ráðstafað vegna muna sem ekki hafi fengist bætt úr tryggingum, svo sem vegna ísskáps, uppþvottavélar, viftu, ljósa, spegla, gardína en tekið var fram að upptalningin væri ekki tæmandi. Í tölvupósti sóknaraðila til lögmanns síns 20. sama mánaðar segir að öll ljós og gardínur hafi verið í geymslunni, þá hafi hún átt ísskápinn, þvottavélina og þurrkarann og að uppþvottavélin hafi kostað um 60.000 kr. Aðilar áttu í áframhaldandi sáttaviðræðum hér um en með tölvupósti 15. júní 2023 gerði sóknaraðili lokatilboð en sáttir náðust ekki og vísaði sóknaraðili ágreiningi aðila um bótaskyldu hennar til kærunefndar 24. júní 2023. Verður litið svo á að ágreiningi um bótaskylduna hafi verið vísað til nefndarinnar innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, enda barst kæra sóknaraðila innan þess tímaramma sem varnaraðili hafði til að leggja málið fyrir kærunefnd og skilaði varnaraðili afstöðu sinni í málinu.
Fram kemur í gögnum málsins að innbústrygging sóknaraðila hafi náð yfir tjón á innbúi í hennar eigu. Í kæru segir að sóknaraðili hafi boðist til að greiða 100.000 kr. vegna uppþvottavélar, spegils á baðherbergi og viftu. Verður því við það miðað að ekki sé ágreiningur um bótaskyldu hennar að þessu leyti en varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn sem sýna fram á kostnað umfram þessa fjárhæð. Umfram þessa muni ber varnaraðili því við í svari sínu til kærunefndar að hann hafi ekki fengið bætt tjón vegna ísskáps, ljósa, skápa og ýmislegt annað sem ekki falli undir lögboðna brunatryggingu, til dæmis ljósleiðarabox. Sóknaraðili kveður að ísskápurinn hafi verið í hennar eigu en varnaraðili heldur því fram að ísskápur hafi verið í íbúðinni við upphaf leigutíma. Gegn eindreginni neitun sóknaraðila hér um sem og því að í leigusamningi aðila er ekki tekið fram að ísskápur fylgi íbúðinni og að engin úttekt var gerð við upphaf leigutíma verður að hafna því að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa fjárhæð af tryggingarfénu vegna ísskáps. Sóknaraðili kveður að í íbúðinni hafi verið sjö einfaldir gamlir kúplar en að þrír þeirra hafi verið í geymslu þegar bruninn átti sér stað. Varnaraðili hefur hvorki neitað þessu né lagt fram gögn til stuðnings kröfu sinni hér um. Verður því lagt til grundvallar að sóknaraðila beri að bæta tjón vegna fjögurra ljóskúpla og varnaraðila sé því heimilt að halda eftir 20.000 kr. sem nefndin telur hóflega áætlaðan kostnað vegna þessa. Þá styðja gögn málsins ekki að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð vegna skápa, ljósleiðarabox, eða annarra tilgreindra muna innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar í samræmi við ákvæði 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Verður því að hafna kröfum hans umfram það sem fallist hefur verið á hér að framan.
Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Leigutíma lauk samkvæmt samkomulagi aðila 31. maí 2023 og reiknast dráttarvextir því frá 29. júní 2023.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júní 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 5. febrúar 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson